こんにちは！千葉のフリーランス・個人事業主専門の税理士、福地です。
念願のマイホームの取得。
ハウスメーカーや金融機関から「住宅借入金等特別控除」いわゆる住宅ローン控除の説明を受けた方も多いと思います。
この住宅ローン控除、建物や敷地の価格・値段とローンの年末残高を比較し、低い方を基礎に控除額を計算します。
住宅ローン控除を失敗しないため、毎年誤りの多い「建物・敷地の取得価格」について解説します。
建物の取得価格
基本は建物本体の価格
建物の取得価格なので、基本は建物本体の価格になります。契約書等に貼付した印紙や不動産仲介手数料、不動産取得税等及び登録免許税は取得価格に含まれません。建物の取得、新築に付随して払う費用は対象外となります。
電気・ガス・給水等の付属設備
電気、ガス、給水等、インフラ関係の設備で建物と一体として取得したものは、建物本体ではないため、本来は建物の額とはいえないものですが、通常代金の額に含まれていて、区分が難しいため、建物の価格に含めて良いことになっています。
家屋の設計料
建設業法上は家屋の建築業者以外の建築士に支払う設計料は、建物の取得価格に含まれないとされますが、家屋の新築等に直接必要なものであ、建物本体の価格を構成するものであるため、建物の価格に含めて良いことになっています。
外構工事
門、塀、庭などの外構工事。建物本体の価格ではないので、建物の取得価格には含まれません。
ただし、「家屋と併せて同一の者から取得する門や塀等で、その取得等の対価の額が僅少と認められる場合には、その門や塀等の取得等の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて差し支えありません。」とされています。
外構工事を取得価格に含められるポイントは２つあります。
・家屋と同一の者から取得
家屋を注文した業者と、外構工事をお願いした業者が同じでなくてはなりません。
・僅少と認められる場合
「僅少と認められる場合」って何？
実務上、建物と外構工事代金を合わせた金額の10％未満、とされています。
例えば建物1,000万円、外構工事100万円とすると、外構工事は合計1,100万円の10％の110万円未満であるため、同一業者なら建物の価格に含めてOK、となります。
この外構工事は、誤りが非常に多い箇所になります。申告の時は注意してください。
敷地の取得価格
建物に付随して敷地を取得した場合、敷地についても住宅ローン控除が適用できます。
基本は敷地の価格
敷地も建物と同じ考えになります。基本は敷地本体の価格で、不動産仲介手数料、登録免許税等登記に要する費用、不動産取得税等の租税公課は、敷地の取得価格には含まれません。
植木、芝生、花壇等の取得価格は？
敷地本体の価格ではないため原則としては敷地の取得価格には含まれません。
しかし、家屋や敷地と合わせて同じ業者から取得し、取得対価の額が僅少であるときは、敷地の取得価格に含めて良いことになっています。
土地の造成、建物の取壊し費用
埋立て、地ならし等の土地の造成・改良費用は、敷地の取得価格に含まれます。
また、土地と一括して古住宅を取得し、住宅を取壊したその取壊し費用は、土地の取得後１年以内に取壊しに着手することが明らかである場合は、土地の取得価格に含めて良いとされています。
意外と取壊し費用が漏れていることが多かった印象です。含めることで控除額が上がる＝減税額が大きくなることもありますので注意してみてください。
【編集後記】
住宅ローン控除は細かく複雑ですが減税効果が大きいので、しっかり計算し、返してもらえる税金はキッチリ返してもらいましょう。
